矗立于北京市朝陽區(qū)建國(guó)門外大街1號(hào)、前身為北京國(guó)貿(mào)飯店的標(biāo)志性建筑，已經(jīng)悄然變更為“共享際@國(guó)貿(mào)”。

這是毛大慶于2017年6月14日接手的托管物業(yè)。他將這座有著近30年歷史的古老建筑改造成了一家集長(zhǎng)租公寓、共享辦公和創(chuàng)意商業(yè)IP于一身的產(chǎn)品。這個(gè)產(chǎn)品線叫做共享際。更早于共享際，毛大慶創(chuàng)辦的另外一家公司更被大眾所熟知，它叫做優(yōu)客工場(chǎng)。

共享際@國(guó)貿(mào)更像是一家高端版長(zhǎng)租公寓。目前，這里一個(gè)房間月租為12000元。改造前，酒店物業(yè)方每天掛出的房間日租價(jià)為800元。共享際團(tuán)隊(duì)對(duì)酒店房間內(nèi)部構(gòu)造僅進(jìn)行了略微改造，使之更適合租客長(zhǎng)期居住。對(duì)于整體產(chǎn)品業(yè)態(tài)，共享際團(tuán)隊(duì)在公共空間部分增加了共享辦公空間和一些創(chuàng)意商業(yè)品牌。

至于物業(yè)方中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心為何將如此繁華地段的五星級(jí)酒店托管給毛大慶改造成共享際？毛大慶和他的團(tuán)隊(duì)給21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的答案是，“物業(yè)方可能更想尋找一個(gè)新的業(yè)態(tài)。比如，國(guó)貿(mào)四期也引入了聯(lián)合辦公；酒店的運(yùn)營(yíng)成本很高，原物業(yè)方服務(wù)人員高達(dá)上百人，但共享際團(tuán)隊(duì)只需十幾個(gè)人就可以搞定；再者，從算賬角度看，星級(jí)酒店空置率也是行業(yè)普遍問題。綜合各種原因，物業(yè)方不愿再投入。”

隨著中國(guó)熱點(diǎn)城市進(jìn)入城鎮(zhèn)化后期，城市更新和老城復(fù)興成為熱點(diǎn)話題。大量需要盤活改造的大小物業(yè)需求不斷涌動(dòng)，但能夠承接這樣需求的運(yùn)營(yíng)方并不多。除了傳統(tǒng)業(yè)態(tài)商場(chǎng)、酒店之外，共享空間的玩家們迅速且成功地向物業(yè)方灌輸了這樣一個(gè)更具新意的業(yè)態(tài)。

相較于房地產(chǎn)其他細(xì)分領(lǐng)域，共享空間的需求目前正被前所未有的重視。商場(chǎng)、酒店業(yè)發(fā)展不利，市場(chǎng)上大量需要盤活的資源，共享空間被物業(yè)方以及政府視為聚人氣，增強(qiáng)區(qū)域活力的“救星”。同時(shí)，在大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新倡導(dǎo)下，更具想象力的共享空間也吸引著大量的資本。

不過，每一個(gè)行業(yè)都有其特定的發(fā)展周期。共享空間這個(gè)新興領(lǐng)域盡管只有三年發(fā)展史，但已經(jīng)從野蠻生長(zhǎng)迅速走入整合升級(jí)階段。從噱頭到嘗試、再到落地，一些經(jīng)營(yíng)不善的玩家開始淡出，一些還想要繼續(xù)擴(kuò)大的玩家選擇合并，而一些更有野心的玩家開始爭(zhēng)搶規(guī)模。

需求涌動(dòng)

3月21日，就在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者約訪毛大慶的當(dāng)天，他透露說，“要宣布一件大事。”這件大事指的是，當(dāng)天優(yōu)客工場(chǎng)與萬科集團(tuán)北方區(qū)域達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將整合各自資源，利用品牌及資源優(yōu)勢(shì)，共同打造創(chuàng)造力階層的共享辦公及服務(wù)生態(tài)圈，以實(shí)現(xiàn)雙贏。

在這份由毛大慶親自敲定的新聞稿中有一段表述是，“對(duì)于此次與萬科集團(tuán)北方區(qū)域的戰(zhàn)略合作，毛大慶表示了高度的熱情，他說要將雙方的戰(zhàn)略合作，落實(shí)到資源整合平臺(tái)，盡快在10個(gè)以上的城市落地。”在這份新聞稿中，萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京萬科總經(jīng)理劉肖也有一段表態(tài)。劉肖說，“優(yōu)客工場(chǎng)是萬科生態(tài)系統(tǒng)大家庭的成員，而生態(tài)聯(lián)盟，則是企業(yè)發(fā)展的未來方向。”

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)逐漸萎縮后，開發(fā)商也在積極尋找路徑盤活自持物業(yè)。長(zhǎng)租公寓、共享辦公均是房企們熱衷探索的方向。行業(yè)多變，毛大慶也十分感慨，離職萬科三年后，他竟以戰(zhàn)略合作伙伴身份與北京萬科再度結(jié)緣。據(jù)毛大慶估算，萬科北方區(qū)域至少會(huì)有幾萬套長(zhǎng)租公寓，長(zhǎng)租公寓必然衍生共享辦公。優(yōu)客工場(chǎng)可以通過內(nèi)容服務(wù)方式向北京萬科進(jìn)行管理輸出。

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，這樣的需求在中國(guó)熱點(diǎn)城市大量存在。成為共享空間領(lǐng)域的網(wǎng)紅創(chuàng)始人后，主動(dòng)找到毛大慶洽談的物業(yè)方也越來越多。就在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者約訪毛大慶的前一天，他共計(jì)接待了六波物業(yè)方。“昨天還有一個(gè)之前拒絕的物業(yè)方，人家一路追到北京來。”毛大慶也非常感慨，因創(chuàng)辦了共享辦公，他受到了前所未有的來自政府和物業(yè)方的高度重視。這甚至令曾歷經(jīng)凱德置地、萬科高管的他也有些感到受寵若驚。

除了大量需要被盤活的物業(yè)，來自頂層政策的支持極大地刺激了我國(guó)市場(chǎng)中的創(chuàng)業(yè)熱情。2012年，我國(guó)全年新登記的企業(yè)不到200萬戶（196萬），這個(gè)數(shù)字在2015年，也就是優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)立的當(dāng)年，達(dá)到了444萬戶。2017年，該數(shù)據(jù)已經(jīng)接近700萬戶（652萬），正是由于中小企業(yè)數(shù)量的迅速增加，市場(chǎng)的需求才能迅速被放大。

大量的物業(yè)需求以及迅速成長(zhǎng)的中小企業(yè)，催生諸多共享辦公領(lǐng)域玩家。恰如毛大慶所感慨，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，當(dāng)一個(gè)風(fēng)口出現(xiàn)的時(shí)候，會(huì)有一群人迅速捕捉和占領(lǐng)風(fēng)口。這就是時(shí)代的特征。

自2014年升溫之后，共享辦公迅速擴(kuò)張。克而瑞研報(bào)顯示，截至2016年末，聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)商已超3500家，提供超過10萬張工位。高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)北京有860家共享辦公中心，上海235家。這其中，優(yōu)客工場(chǎng)在國(guó)內(nèi)被稱之為中國(guó)共享空間中的獨(dú)家獸。

中國(guó)共享空間的巨大需求也吸引了目前估值高達(dá)200億美元的全球共享空間巨頭Wework。2016年7月，WeWork正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，首站是上海。有公開資料稱，截至2018年2月，WeWork在大中華區(qū)進(jìn)駐了上海、北京、香港三座城市，開店數(shù)量是11家。

開發(fā)商經(jīng)過一段時(shí)間試水之后也躍躍欲試。今年3月20日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在業(yè)績(jī)會(huì)上稱，巨大的市場(chǎng)需求堅(jiān)定了SOHO中國(guó)對(duì)于共享辦公市場(chǎng)的信心。目前SOHO 3Q平均出租率達(dá)87%，涵蓋IT、教育、金融、咨詢服務(wù)、文化傳媒等眾多當(dāng)今高速發(fā)展行業(yè)。SOHO 3Q不僅面向創(chuàng)業(yè)企業(yè)，也面向未來的公司。成立兩年多以來，累計(jì)已有4200家企業(yè)，超過7萬名用戶入駐。快速發(fā)展的背后，是互聯(lián)網(wǎng)和資訊技術(shù)對(duì)整個(gè)社會(huì)辦公方式的顛覆性變化，共享辦公將成為適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求的新型辦公模式，而SOHO 3Q也將成為SOHO中國(guó)未來增長(zhǎng)的新動(dòng)力。

SOHO財(cái)務(wù)總監(jiān)兼執(zhí)行董事唐正茂說，他們的計(jì)劃是預(yù)計(jì)在2018年把共享辦公SOHO 3Q的座位數(shù)在2017年基礎(chǔ)上翻一倍，達(dá)到四五萬左右的規(guī)模。

行業(yè)壁壘

風(fēng)口之后是一群實(shí)力弱的玩家走向死亡。自2015年井噴之后，共享辦公市場(chǎng)正逐漸走向穩(wěn)定。部分實(shí)力較弱的企業(yè)已被市場(chǎng)淘汰，行業(yè)已對(duì)新進(jìn)入者形成了一定的壁壘。

2016年，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者就注意到共享辦公領(lǐng)域開始出現(xiàn)的倒閉現(xiàn)象。2016年10月26日，位于北京銘基國(guó)際創(chuàng)意園內(nèi)的聯(lián)合辦公空間Mad Space宣布破產(chǎn)倒閉。10月28日，Mad Space全部入駐創(chuàng)業(yè)者已經(jīng)搬離。而這個(gè)創(chuàng)業(yè)空間的運(yùn)營(yíng)時(shí)間不到一年。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，盡管在關(guān)門前，該空間內(nèi)入駐率已達(dá)到60%，但沒有后續(xù)資金支持，也未形成穩(wěn)定盈利，Mad Space最終選擇了放棄。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著創(chuàng)客空間大批量涌入，不少尚未理清盈利模式的創(chuàng)客空間也在陸續(xù)倒閉。這些運(yùn)營(yíng)者普遍面臨的問題是，盈利模式單一、運(yùn)營(yíng)分散等。

一位剛剛離開共享空間行業(yè)的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，理論上講，共享辦公可以利用二房東模式賺取租金差價(jià)。但實(shí)際上，由于不少玩家無法降低物業(yè)成本，行業(yè)里的玩家一半以上是不可能賺錢的。利潤(rùn)很薄，競(jìng)爭(zhēng)很激烈。據(jù)他測(cè)算，在共享空間領(lǐng)域，好一點(diǎn)的玩家毛利率可達(dá)30%-50%，弱一點(diǎn)的毛利率15%-20%。

更令一些投機(jī)取巧的玩家感到失望的是，雙創(chuàng)帶來的政策福利正在減弱，最新政策導(dǎo)向是專業(yè)化空間、產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的空間，這對(duì)以二房東為主要模式的聯(lián)合辦公空間來說，有一定影響。2017年7月21日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于強(qiáng)化實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)一步推進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新深入發(fā)展的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。《意見》引導(dǎo)眾創(chuàng)空間向?qū)I(yè)化、精細(xì)化方向升級(jí)，支持龍頭骨干企業(yè)、高校、科研院所圍繞優(yōu)勢(shì)細(xì)分領(lǐng)域建設(shè)平臺(tái)型眾創(chuàng)空間。探索將創(chuàng)投孵化器等新型孵化器納入科技企業(yè)孵化器管理服務(wù)體系，并享受相應(yīng)扶持政策。

2017年上半年，克而瑞針對(duì)部分聯(lián)合辦公曾進(jìn)行一項(xiàng)調(diào)研。部分聯(lián)合辦公表示，補(bǔ)貼越來越少，但國(guó)家級(jí)眾創(chuàng)空間的名號(hào)和加入雙創(chuàng)周等對(duì)空間發(fā)展有一定幫助。據(jù)調(diào)研稱，湖南某以空間為主的創(chuàng)服公司前兩年的政府補(bǔ)貼分別為 1294萬、675萬。補(bǔ)貼還有，幾十萬至上百萬，但是申請(qǐng)?jiān)絹碓诫y。

當(dāng)潮水退去，才知道誰在裸泳。這句話用在共享空間領(lǐng)域也極為恰當(dāng)。一位知情人士稱，在共享空間領(lǐng)域，一類是依靠政策補(bǔ)貼賺錢；另外一類則是真正靠運(yùn)營(yíng)賺錢。“前幾年，不少政府還是非常看重眾創(chuàng)空間的。希望可以招商引資帶入一些企業(yè)，政府還可以給補(bǔ)貼。但隨著風(fēng)口過去，一些運(yùn)營(yíng)不佳的共享空間就難以為繼。”

上述離開共享辦公領(lǐng)域的行業(yè)人士稱，共享空間實(shí)際對(duì)團(tuán)隊(duì)要求很高。行業(yè)確實(shí)有剛性需求并有政策支持。同時(shí)，一張桌子也是導(dǎo)入企業(yè)很好的入口。但這個(gè)行業(yè)模式很重，并不是一個(gè)非常容易標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品。從選址、裝修再到算賬；從投資人融資再到管理團(tuán)隊(duì)，鏈條非常長(zhǎng)。這并不像自行車領(lǐng)域更易標(biāo)準(zhǔn)化。“如果想要做好共享空間，需要品牌足夠大，同時(shí)也能向投資人講述一個(gè)美好的資本故事。”

毛大慶也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者坦言，在他創(chuàng)辦優(yōu)客工場(chǎng)以來，他所感受到的壓力并非來自外界，而是自身。“商業(yè)模式怎么完善？如何從租桌子演化到做數(shù)據(jù)做社群？如何進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)？這些點(diǎn)上著過急。”

另外，對(duì)于一個(gè)資本驅(qū)動(dòng)的行業(yè)，速度和規(guī)模也是共享空間優(yōu)勝劣汰的重要因素。無界空間創(chuàng)始人RANDY在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“任何創(chuàng)業(yè)一旦慢了可能就沒法再發(fā)展。在共享空間領(lǐng)域，速度和規(guī)模很重要。比如，2015年時(shí)，你開1到2個(gè)空間，共享空間就有可能融到錢。因?yàn)槟菚r(shí)候大家都處于天使A輪階段；到了2016年的時(shí)候，頭部玩家就必須要有5到10個(gè)空間才能融到錢，品牌才能獲得認(rèn)可。這時(shí)候，只有1到2個(gè)空間的人其實(shí)已經(jīng)被這個(gè)行業(yè)淘汰了，或者變成一個(gè)小生意了；到2017年的時(shí)候，玩家們基本變成15-20個(gè)以上空間，才有可能在資本市場(chǎng)拿到錢。”

生態(tài)閉環(huán)

在共享空間領(lǐng)域，毛大慶是一位占據(jù)了“天時(shí)、地利、人和”的創(chuàng)始人。

2017年年末，毛大慶在優(yōu)客工場(chǎng)品牌發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)講述了一個(gè)恒星的故事。恒星是一種聚變的產(chǎn)物，它因聚而變，產(chǎn)生大量的能量，為星系內(nèi)的天體輸送光、熱和價(jià)值，陪伴萬物生長(zhǎng)。他聲稱，“ 2017年，是優(yōu)客工場(chǎng)‘聚’和‘變’的一年”。

他所謂的“聚”，其實(shí)指的是，2017年，共享辦公行業(yè)邁入了深度整合和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的新階段。截至2017年12月1日，優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)完成全球35城市、120個(gè)社區(qū)的布局，運(yùn)營(yíng)面積超40萬平米。

在2017年間，優(yōu)客工場(chǎng)與洪泰創(chuàng)新空間簽署戰(zhàn)略合并的框架協(xié)議，標(biāo)志著共享辦公行業(yè)邁入了深度整合和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的新階段；優(yōu)客工場(chǎng)戰(zhàn)略投資Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社，在華南的共享辦公空間運(yùn)營(yíng)方面深度合作，雙方將實(shí)現(xiàn)全球與粵港澳大灣區(qū)的資源共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)；和方糖小鎮(zhèn)正式宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作；與無界空間達(dá)成戰(zhàn)略性股權(quán)合作協(xié)議，在品牌推廣、商務(wù)拓展、空間運(yùn)營(yíng)等方面展開深度合作，實(shí)現(xiàn)資源共享優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)；戰(zhàn)略投資河南首家共享辦公空間——UFO.WORK共享辦公，圍繞城市企業(yè)發(fā)展的需求，以提供物理空間服務(wù)為基礎(chǔ)，不斷提升各類服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平，形成城市企業(yè)服務(wù)強(qiáng)勢(shì)品牌；正式控股專業(yè)個(gè)人商辦房產(chǎn)全托管家企業(yè)碎片空間，通過更加多元化、碎片化、私密化的商業(yè)空間，增加入駐企業(yè)的授權(quán)感、參與感和成就感，為用戶提供更加契合需求的辦公環(huán)境。

在海外，優(yōu)客工場(chǎng)正式布局中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)北、新加坡、洛杉磯和紐約，并以戰(zhàn)略投資形式進(jìn)入印度尼西亞市場(chǎng)；逐步建立國(guó)際會(huì)員體系，形成優(yōu)客工場(chǎng)全球資源共享，實(shí)現(xiàn)企業(yè)全球化多點(diǎn)、快速、同步布局；

毛大慶坦言，共享辦公是一個(gè)連鎖業(yè)務(wù)，規(guī)模很重要。但規(guī)模可以通過合并、輸出管理等許多方式做大。“我最終要的是店的數(shù)量多，管理面積大，這樣才能令我們所能涵蓋的企業(yè)數(shù)量多。我們最終要做一件什么事呢？我要把優(yōu)客工場(chǎng)所有入駐企業(yè)從廠區(qū)都搬到線上去。目前已經(jīng)搬了四五千家，線下共有六千多家。今年上半年得努力搬到1萬家。”

“毛大慶你開了200多個(gè)連鎖店，1萬家企業(yè)在你的店里租桌子辦公，那又怎么樣呢？對(duì)，那不怎么樣。但是，如果這一萬家企業(yè)都到了我們的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上那又怎么樣呢？那這事可就怎么樣了。”毛大慶表示。

“他們之間可以產(chǎn)生各種各樣互動(dòng)交易。他們可以在這上面發(fā)布廣告，發(fā)布信息，包括他們賣東西，做電商，外面的人也可以在平臺(tái)上找到他們。這個(gè)類比就像Facebook的Home page，就是企業(yè)服務(wù)版。Home page其實(shí)就是為企業(yè)提供了一個(gè)園地，企業(yè)可以展示自我，發(fā)布廣告、推送視頻、賣東西、做各種交易。Facebook最掙錢的東西是什么呢？Facebook其實(shí)賺的是廣告錢。”毛大慶說，優(yōu)客工場(chǎng)看重的并非租金收入，而是互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)閉環(huán)產(chǎn)生各種可以令人“無限遐想”的收入。